贺雪峰:警惕县城房地产泡沫

作者:贺雪峰 来源:作者博客 2014-03-12

  据《楚天都市报》报道,湖北“蕲春、阳新、孝昌、大悟、房县、秭归、巴东等7个县级城市,发现商品房销售情况并不乐观。据多方了解,每座县城的待售商品房至少超过三成,有的甚至超过50%。”(舒均、张皓:“探访湖北7个国家级贫困县 节后楼市销售日趋遇冷”,《楚天都市报》2014年2月28日)。报道中的县市房地产滞销状况在中西部地区具有很大的代表性和典型性,值得讨论,需要警惕。

  一、

  中西部地区县级财政普遍比较困难。目前在土地财政主要归地方的财税制度安排下面,地方政府具有极强的谋取土地财政的积极性,是一点也不奇怪的。

  所谓土地财政,在中西部地区,主要就是地方政府通过招商,高价出让土地,将土地用于开发商品房出售,政府获得土地出让金。在中西部地区,问题不在于没有土地,而是土地多得很,农民都愿意出让自己的土地。问题在于,开发商高价获得的土地建了商品房,这些商品房要能够卖得出去。只有商品房卖得出去,开发商才能赚钱,政府才能获得土地出让金,从而获得大笔的土地财政收入。

  也是因此,对于中西部地区而言,能否获得土地财政,根本问题不是能否获得开发房地产的土地,而是在这个特定行政区位和地理位置上开发房地产,是否可以具有相应的房地产的有效需求。只要有市场需求,中西部地区房地产开发就是顺风顺水的事情。

  一般来讲,在中西部地区的县一级,房地产的有效需求并不大。原因很简单,中西部地区县域经济不发达,缺少工商业的充分发展。又一般缺少对周边地区的经济社会文化辐射力。从事农业生产的农民,既是愿意进城买房,他们也买不起,就是买得起,他们也住不下来,因为农业生产必须就近。离开村庄,住在县城务农显然是不靠谱的。

  在中西部县一级缺少房地产有效需求的情况下面,要获得土地财政收入,几乎唯一的办法就是打农民工的主意,因为农民工外出务工赚了点钱,他们在沿海地区和大城市务工经商,但很少有人在这些地区买得起房。他们又不愿意回到村庄。他们就可能成为县一级房地产的主要需求者。

  为了土地财政,县市级具有极强的开发房地产的积极性。他们开发房地产,就一定要调动农民工的消费需求。也就很容易走到积极鼓励推动农民工到县城买房这一步了。

  鼓励农民进城买房,办法很多。比较稳健的办法是借中央“四化同步”,积极推进城镇化,鼓励农民进城。配套以资本下乡推动农民土地流转。宣传农民进城买房就是投资,房价会持续上涨的神话。给农民到城市买房以按揭贷款,以政策支持,以各种福利的许诺。甚至乐意鼓励农村女孩谈朋友无县城商品房不嫁。

  比较激进的办法则是不允许农民在农村原来宅基地上建新房,甚至不允许农民维修旧房,而要求农民进城买房,逼农民进城买房。有地方政府下指标要求乡村两级组织让农民进城买房。

  二、

  地方政府一方面积极开发(稳健的及激进的)房地产市场需求,一方面获得土地财政收入。而一旦可以获得土地财政收入,地方政府就会有巨大的进一步扩大制造房地产市场需求的积极性,以获得更多的土地财政收入。

  一旦房地产开发过多,以至于目前全国县市一级普遍出现了严重的房地产过剩,搞不好就会出现严重的鬼城现象,并引发金融风险甚至经济危机,地方政府就会更加疯狂地开发房地产需求了。这是理解当前中西部地方政府普遍将“四化同步”的“经”和城镇化的“经”念歪的原因。

  唯有在这个背景下面,我们才能理解为什么地方政府会如此积极地推进资本下乡搞现代农业,搞农业规模经营,才能理解为什么地方政府要在土地制度上搞创新,为什么要用“五件衣服换三件衣服”,要鼓励农民工在县城买房置业、返乡创业,要鼓励外出人员为父母在县城买房以尽孝心等等各种稀奇古怪的推动农民进城买房的口号与行动。

  三、

  这些年来,地方政府开发房地产,农民进城买房,农村女孩非得有城市房子不嫁,等等,在县城快速扩张的过程中,随着商品房销售的,就是农民以所有积蓄加上借贷在县城购买了商品房。买商品房这一新的需求,掏空了农民的积蓄,也掏空了农民的未来。掏空了农民进行生产的投资,也掏空了农民的养老金。

  问题是,农民即使在县城买得起房子,他们也很难在县城住得下来。当前中国农民的家庭收入主要靠“以代际分工为基础的半工半耕”来维持,即一个农民家庭,年龄比较大的父母从事农业,获得农业收入,年龄比较轻的子女外出务工,获得务工收入。一个农民家庭也就可以同时获得务工和务农的两笔收入。在农村生活,自给自足成分比较多,生活消费支出比较小。因为收入比较高而支出比较少,这个农民家庭经济就比较宽裕,生活质量就比较高。若农民在县城买了房子,全家进城了,他们在县城生活,年龄比较大的父母不再可能从事农业,务工又嫌年龄太大,无事可做;年轻子女在县城务工,收入远不如在沿海地区或大中城市务工收入高;城市生活的消费又远远高于农村,这样,一个农民家庭进城买房了,收入却大幅度下降,支出大幅度上升,这样的进城农民家庭,经济就会非常地窘困,生活质量大幅度降低。最终根本就不可能在县城住得下来。

  也就是说,即使农民在县城或者乡镇买了房子,他们仍然很难在这些地方住下来,而是年轻人不得不离开县城到沿海务工,年龄比较大的父母又返乡务农。在县城或者乡镇所买房子就只能空置在那里。

  村庄是生产性的,因为村庄是从事农业生产的最基本的场所。村庄又是一个自给自足的熟人社会单元。离开村庄,对于农民,尤其是对于年龄比较大的农村人,是一场灾难。

  比县城发展房地产更为可怕的是乡镇发展房地产。无论如何,县一级还有建设工业园区、发展二三产业的潜力,而全国绝大多数乡镇却不可能再搞工业园发展二三产业。村庄是生产性的,主要是自给自足基础上的农业生产,县城及之上各位都有发展工商业的机会,因此也可以是生产性的。唯有乡镇是纯消费性的。农民到乡镇上买房子,既脱离了农业,又无法从事工商业,农民如何可能在乡镇上住得下来?以及乡镇房地产如何可能有前途?目前中西部地区,不仅县市一级发展房地产的积极性极高,而且乡镇一级也跃跃欲试。这是极大的问题。

  四、

  当前中西部地区,地方政府为了获得土地财政收入,普遍将发展房地产当做了最重要的战略,这个战略中必要的一环就是用各种手段推动甚至哄骗农民进城。至于农民进城之后生活质量是提高还是降低,则没有人能管得了,也没有人愿意考虑。并且,地方政府开发房地产,出现大面积商品房滞销,造成中西部县市级城市普遍的鬼城化,由此带来严重的金融风险。

  正是因为土地财政引致地方政府的不合理行为,以及可能导致金融风险,学界、政策部门和媒体都是土地财政多有微词。不过,吊诡的是,在严词谴责土地财政的时候,各界几乎所有的目标都是指向城市扩张中的地方政府与被征地农民的冲突,都认为应该提高被征地农民的补偿,给被征地农民更多的利益。甚至中央一再在征地上做文章,要减少征地,以保护农民的利益。但是,我在全国农村调研却发现,被征地农民的利益几乎全都是得到极大的提升,农民盼征地、盼拆迁,这是一个常识。难道我们真的不知道农民盼征地吗?难道中国正处在快速城市化的背景下面,我们可以减少征地?

  土地财政有问题,正如前面分析,土地财政的根本不是剥削了被征地的农民,不是政府与征地农民之间的利益分割问题。土地财政的根本问题是在地方政府为了追求土地财政,而不仅鼓励而且强迫农民进城买房。买房了,却住不下来,从而极大地损害了没有机会土地被征收,而只能靠务工收入,靠按揭贷款来县城购房却根本不可能在县城体面生活得下来的最为广大的农民的利益。

  地方政府为了土地财政,搞积极的房地产政策,大量招商引资,造了很多房子,以至于这些房子根本就卖不出去,这样的土地财政就成了垃圾财政,就会导致严重的金融风险。

  从《楚天都市报》的报道以及笔者调研所见所闻,当前中国中西部地区县市级房地产泡沫已经十分地严重了!

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贺雪峰
贺雪峰
华中科技大学中国乡村治理研究中心主任
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