俞飞龙:房地产给我们带来了什么?

作者:俞飞龙 来源:红色文化网 2013-05-02

房地产给我们带来了什么?

 

今天,在2010年也即将过去之际,这是一个足以让人感慨的话题。

记得2004年初,在温州购房团侵入沈阳前夕,我曾带着几个年轻的记者做过一组关于这个购房团,实际就是炒房团的报道,这组报道非常明确地阐述了由温州购房团所推波助澜的高房价,不但将加重社会不公平、带来严重的通胀压力、金融风险和发展隐患,而且将把房地产庞大的上游产业,悉数拖入一个不确定的发展轨道,并最终给社会财富带来巨大损耗。

2007年初,在往返国内多个城市、并查阅了大量数据信息后,针对当时几乎已在所有一二线城市全面铺开的房地产“畸形壮大”,我又撰写了一篇长达18000余字的长篇报道《房地产绑架了中国》,进一步系统分析过房价畸高对中国社会和经济带来的各类风险,并提出了部分解决方案。这个时候,社会各界针对房地产的批评,可谓已经铺天盖地。

但是,数年过后,房地产在国务院历年所提出的“稳定”性质而非“抑制”性质的政策口径下,一路扶摇直上,在几乎是举国批评中,它给予我们的,是一个当初我们所担忧的“最坏的结果”,甚至直到它今天依然在凭借自己的惯性向前持续。

这个势头,曾一度把一些开发商——这个行业的最大获益者——也吓坏了,2007年底至2008年初,一些开发商在接受媒体采访时,也纷纷表示“看不懂房价了”,“看到一路往上窜的房价感到后怕”,被推为这个行业的领军人物王石,也公开喊出了“拐点论”。

但是,这些“后怕”和“看不懂”,并没有改变国务院针对房地产的“遏制过快增长(而非遏制房价过高)”的口径——它在网络上已经遭到很多网友的公开嘲笑;更没有改变地方政府大吃具有短、平、快特征的“土地财政”的念头,甚至也没有让本来已经风险高企的金融机构从这一市场实际收缩。在已经给社会带来明显问题的高房价面前,有能力主导市场走向的各方,纷纷拿出的是“在我之后,哪管洪水滔天”的这股子精神,通过让房地产增值来轻易获得巨额财富。

他们甚至在成功绑架了这个行业、在获得巨额收益的同时也给社会带来了难以想象的灾难隐患后,还开始公开嘲笑那些呼吁政府应采取有效措施抑制房价过高的学者、网友“害了那些想买房的人”。

这是一个何等是非颠倒、群魔乱舞的图景?!

 

房地产究竟给我们带来了什么?

两年多前,一位“突然开窍”的国务院系统中层干部告诉我,高房价可以吸纳流动性过剩,这是国务院一直没有铁腕治理房价的一个重要原因,我听完连连苦笑,因为这完全是个错误见解,事实上,高房价在吸纳了原有的流动性后,会施放出更多的流动性,并导致M2成倍增长,导致宏观货币和宏观经济环境失控。

以北京为例,在经过2003-2005年的高速增长后,2006年底,北京市区的商品房均价每平方米大约在6000多元,但到2010年中,北京市区的商品房均价每平方米超过了25000。每平方米增加了约1.9万元。

商品房的价格变化,并不仅仅只在新竣工的商品房范围发生,而是会自动等价地传递到它所在区域的其他建筑身上,故而,这种价格上升,所导致的相关财富数值的变化是惊人的:

北京市区的房屋总面积大约为5.4亿平方米,在2006年底,这些房屋的市场总价格即使按7000元/M算,也仅为3万7千800亿元,但到2010年,这些不动产的总价格变成了(按25000元/M计算)13万5000亿,后者比前者多出了几乎10万亿,在房屋事实上已高度金融化(即用房产证抵押可轻易获得贷款)的今天,这意味着,仅北京的房地产,在不到4年的时间里,就在理论上可为金融市场凭空增加差不多10万亿的M2。

按此算法推向全国,这个产业增加的财富数量更是惊人,由此可催生出的M2的增值,同样惊人。这导致国内金融环境的运行和预期变得异常复杂——需要准备多少现钞才能应付这些类金融资产的随时可能出现的变现需求?这个变化就是导致所谓的通胀压力的直接原因,可以说它们之间构成的是一种必然的关系,没什么好辩解的。

与此同时,其他产业,尤其是基础性的农牧业(涉及差不多一半中国人)的财富增长曲线,远远低于了这个数字——它们每年有10%的实际增长就是一个了不起的成就了。

于是,在社会总财富中,房地产占的比重愈来愈大,而其他产业的比重则被严重压缩。而社会总财富的变化,直接影响到的是该社会货币与实物之间的比值关系。

这意味着什么呢?

意味着房地产这种快速的价格增长,在事实上已对其他产业构成了赤裸裸的、不公平掠夺。

所以我认为“高房价可以吸纳流动过剩”是一个毫无经济学常识、荒唐到极点的观点。它的荒唐性甚至从单笔的房产交易中也能体现得非常充分:

 

假定,2008年底,北京三环附近一座100M的商品房以20000/M成交,购房方按4:6(一般为3:7或2:8)获得按揭,购房方将该房总价的40%,也即80万给银行,银行收回了80万的现金,但同时,银行还贷给了购房方120万,并把这笔钱以现金方式当场转给了售房方。这等于说银行在收回一定数量的流动性的同时,制造了更大量的流动性,而更为噩梦的是,仅仅两年前的2006年中,这套房子的市价只有100万。噩梦还在继续——这一变化还代表了那个区域整体房价的变化,而非仅仅是在进行交易的商品房价格的变化。

 

除了从结果上给中国经济环境带来不公平外,房价的高位运行给银行和投机者,或者所谓的投资者带来的风险也非常明显,10多年前香港的房产泡沫导致了诸多著名投资人破产或严重亏损,08年的金融危机也导致美国房价大跌,有的城市房价下跌已经超过了50%,而在销售模式上与香港、美国高度相似的中国地产,至今仍在高位上上涨,它将给很多投资者和银行带来损失已毫无悬念,这里我要特别去分析一点的是,为什么银行在如此高的风险下,依然乐于为房地产行业贷款——据大嘴任志强一个月前在微博上报尿,2010年5月之后,银行即使在政府明确了强硬的调控态度后,也并没有收紧对开发商的贷款。

一般人可能看不懂银行这种主动往火坑跳的姿态,甚至乐观地把它理解为“房地产价格确实具有长期持续上升潜力”。当然不是这样,它与部分地方政府的施压和银行本身的运作理念、业务考核制度直接相关,因为这篇文章主要谈高房价给我们带来什么,容我以后专门来谈这个问题,这里就不展开了。

这篇文章也不再展开高房价让很多人成为房奴;让地方政府的财政出现罪恶和不可持续的双重危机;让一些实业界的人再无心品牌建设、转而投向房地产捞快钱、从而损害了中国经济的整体实力;在各地不断导致恶性拆迁事件、成为了中国这个不稳定的社会最不稳定的因素等已被大家谈得非常充分的话题;重点说说高房价和房地产非理性膨胀给上游产业带来的隐患。

记得在04年那组报道中,我特别用了一个报道——《温州购房团搅乱的不止一锅粥》,来谈论高房价引起的房地产产业膨胀将给上游产业如钢铁、水泥、玻璃等行业带来巨大的、不可预测的隐患,今天再来谈这个话题,它已不是一个不可预测的隐患,而是一个已经导致了这些上游产业乃至中国经济遭受巨大损失的问题了。

高房价引起的房地产膨胀,直接拉高了我国对钢铁、水泥的需求,使这些上游产业最近数年以超告诉扩张,既加大了中国的经济对外依赖度,也导致这些行业的规模大大超过了理性需求,并必然给社会财富带来双重损失——既拉高了铁矿石的进口价格,造成过多支付,又让这些行业形成的产能成为扭曲中国经济基本面的负面力量。

 

从2000年到2010年,在房地产的带动下,中国钢铁生产数量呈现出了惊人增长势头:

2000年,我国粗钢产量为1.27万吨,只比上一年增加了2.6%,从2001年开始,钢铁产业的增速开始以20%左右的速度增长,2001年,粗钢产量为1.51亿吨,2002年为1.82亿吨,2003年为2.21亿吨,2004年为2.72亿吨,(注:2004年前中国为钢铁净进口国)2005年为3.3亿吨,2006年为4.23亿吨,2007年为4.9亿吨,2008年为5.0亿吨,2009年为5.68亿吨,2010年粗钢产量估计将达6.3亿吨。

2006年,中国生产的粗钢占世界总量的34%,2010年,这个数值已快接近50%了。这一巨大的产量,出口只占了很小的一部分,基本为中国自身消化,而在中国自身消化的这些钢铁中,有人估计,房地产及其相关行业的消耗,占了一半左右。

这个态势直接导致了三个方面的问题:

 

1、这种需求模式不可持续。房地产的畸形膨胀,是基于中国经济快速发展、财富剧增,社会正处于城市化转型,倾斜的金融政策和没有有效的政策遏制投机这四个方面的原因,或者我们可以说,房地产得以畸形膨胀的全部秘密,在于通过倾斜的金融政策劫持了经济发展和社会转型衍生出来的机会,且整个社会纵容了这个行业的投机行为而形成的。它的过度已经从空置率上得到了直观的反映。这种过度在过去几年表现出了对钢铁,水泥,玻璃等产品的“刚性需求”,而这种“刚性需求”正是这些行业快速扩大规模的最大动力。但如前所述,这种“刚性需求”是虚假的,是由倾斜性的政策和对社会发展机会的绑架以及对投机的纵容共同催生的,它一定不可持续。那么,当房地产不得不回归理性后,这些行业的巨大产能,就成为了一个社会巨大负担和损耗。当然,这里面也存在另一种可能,就象彩电行业那样,经过艰难的结构转型,中国成为世界最大的钢铁、水泥供应国,并由此引导整个世界经济的格局继续发生深刻变化。只是,这种最乐观的可能,已经与房地产没有任何关系了:它们不过一直在利用政府对此的担忧,大肆从社会(不仅仅是金融界)圈钱,据今年上半年透露的上市公司公报显示,已有多家上市房地产企业的负债数额超过了千亿之巨——房地产企业的腰包鼓了,除了最近数年房价上涨使他们毫无风险地获得了巨额收益外,很大程度上在于他们腰包里装着更巨额的公共财富,他们的融资通道至今依然比较顺畅,这就是最近几年他们一边假装抱怨自己的钱多得没地方花,一边通过研讨会、博客、接受采访阻扰政府决心收紧金融口子的原因。

2、加速了中国经济的进口依赖度,并已经在铁矿石的进口方面导致中国多支付了数千亿人民币。由于房地产膨胀推动的“刚性需求”,快速推高了中国钢铁需求量,导致中国钢铁业对原材料的需求大增,并直接推高了铁矿石的进口价格。据中国钢铁协会透露,仅2009、2010两年,中国钢铁企业因铁矿石涨价多支付的款项,就已经超过了3000亿人民币。当然,它也带来了另外一个意想不到的趋势,就是世界钢铁业因为成本因素,继续向中国集中,如“1”所述,这种趋势也存在一个最乐观的、与房地产无关的可能:中国将继续推动这个世界的经济结构和布局发生深刻变化,只是,由于知识界和媒体一部分人长期热衷和延续的反社会思维,严重妨碍了整个社会对这一趋势的认识和讨论,对整个社会从多个角度理解、消化这一趋势思考严重滞后,这意味着我们将为这一趋势在全世界的展开支付更多代价,也即,知识界、传媒界根植于新文化运动的反传统、反权威、反社会的启蒙价值,于今对整个社会,在局部领域已经形成了可被准确计量的损耗。

3、降低了中国的财富价值,房地产价格的快速上涨,让这个百年大计的行业变得急功近利,不久前,有机构在研究后指出,世界不少国家的房屋使用年限,都在百年以上,而绝大部分中国房屋的使用年限,不及这个标准的1/3,也即只有30年左右,这在今天,是一个痛心的现实,一是我们支付了差不多的财富值,得到的却是一堆可被称为准垃圾的建筑,这无疑是一种巨大的财富损耗,二是这种损耗——在拆迁之后,也将制造出惊人的环境污染,这一状况再没有任何另一种可能,向社会释放的是纯粹的负面效应。

 

房地产的畸形膨胀,在另一个产业——水泥行业方面引起的变化也是非常明显的:2001年,我国水泥产量是6.61已吨,2002年为7.25亿吨,2003年为8.63亿吨,2004年为9.7亿吨,2005年首超10亿吨,达10.64亿吨,2006年为12.2亿吨,2007年,全国规模以上水泥企业总产量已达13.5亿吨,2008年规模以上企业产量为13.88亿吨,2009年,全国水泥总产量突破16亿吨,高达16.3亿吨,占了世界总产量的60%还多。

 

虽然,由房地产畸形膨胀所拉动的上游产业的扩张,隐含了另一种深刻改变世界经济格局的趋势,但它并不非这一趋势的功臣,正如我在2008年《致家宝先生:您可能被您左右给忽悠了》一文中所说,中国经济发展和城市化,确实给房地产带来了巨大的需求,现在商品房表现出来的过剩,并不是绝对意义上的过剩,而只是相对于那个价格而言,是一种绝对过剩。它由最近几年的价格变化所导致的后果,确实已堪为整个社会的灾难。也就是说,假定我们有前瞻性,我们完全可以非常理性的实现这一转变,而不需要让普通老百姓、政府和金融机构承受如此深重的风险。

今天我把这另一种可能性写出来,目的之一在于预防未来有人把“房地产给社会造成的罪恶”,变成中国为改变世界经济格局而不得不支付的代价。这个担心不是没有道理的,今天,已经有人在做这种非理性的努力,如高铁,最近就在按这样的套路重新装饰自己,把此前一系列非理性的、完全抛弃本国的技术累积、满足小集团利益的一些做法,通过国家战略和由此带来的变化变成自己的“丰功伟绩”,仿佛那是一条最佳的道路,事实上并非如此,它不过在重复此前已在航空、汽车领域实施,并被证明对中国发展和财富格局极为不利的教训。

目的之二在于让政府认识到,由房地产畸形膨胀所带来的其上游产业的膨胀,并非无消化之道,实际上,从最乐观的角度看,也许它已经潜在蕴含了改变世界生产、经济格局的趋势。我们不应该再以此为由放纵房地产无节制地吞噬社会财富,并继续扭曲中国的经济,为什么在调控了这么多年后,尤其是09年4月国务院加大了调控力度后,我还这么说呢?因为这个调控力度是远远不够的,在除了前面所说的国务院在政策口径上一直重复的是“遏制房地产价格过快增长”外,还存在其他明显不足,如只规定了对银行的调控措施,但监督和处罚办法却完全没有跟上,以至出现了任大嘴前段时间所说的——房地产企业的融资渠道至今依然通畅这样一个让人沮丧的现实,另外一个可以明显看出宏观调控不得力的地方在于,至今没对这个行业内部数年来广泛流行的虚假合同(仅据2008年深圳一律师对媒体透露,深圳最近这些年签署的售房合同,就有超过一半不合法,故而,虚假合同在全国所套取的现金数额,必是一个骇人听闻的数额)进行核查和执法,我们讲了这么些年法制,却对这个行业明显的、差不多已为社会公众尽知、且是支撑虚高房价的一个有力手段的违法行为视而不见,不闻不问,这样的调控能说是严格吗?自然不能。

弹丸之地香港在房产泡沫崩溃后,连刘德华这样知名人士都遭受了损失,多半社会名流都在受损之列,香港因之出现动乱没有?没有。美国几次房价大跌,出现社会动乱没有?也没有。那么,为什么我们的一些人喜欢相信“房价低了会导致社会动荡”这种毫无根据的、具有威胁性质的言论?这个世界并不能找到这样的先例。与之相反的是,倒是有无数因为物价飞涨而引起社会动荡的例子,而房地产正是导致今天物价开始全面上涨的罪魁。所以我建议要加大查处房地产销售过程的虚假合同,把那些弄虚作假的人“关进笼子”,让房地产回归一个理性的状态。

目的之三在于给知识界部分人士一个劝告:一些将深刻改变这个世界格局的变化,正因为08年经济危机而显得更加清晰和势不可挡,中国在其中,因为过去几十年的发展累积,而愈来愈显示出了一种主导性力量。国内知识界和传媒界对这一趋势的认识是远远不够的,甚至,在这个问题上还比不上英国、法国、德国甚至美国一些媒体对此的认识深度,我相信,在2008年英国一家媒体善意劝告“中国要具备一个大国胸怀”、对中国的未来前景刮目相看的时候,很多知识界和媒体人士更愿意将其视为是对中国的嘲讽,其实不是,我们之所以会产生这样的错觉,一个重要的原因在于基于种种由传统传承下来的偏见,对世界和中国都存在一些并不正确的认识。

对这一趋势,我们当然可以批评其形成过程的“低人权”弊端和整个社会为此支付的过高代价,但也有必要认识到,知识分子本身努力参与其中,正是减少这一过程对弱势群体形成剥夺、减少整个社会财富损耗的最为权威力量。知识分子应积极参与到对这一趋势的研究和讨论中,为这一趋势提供富有前瞻意义的正价值,即使仅仅从“我们几乎没有创造任何实物价值,却在天天消耗由他人创造的实物”这一角度出发,我们也完全应该在愤怒之外,保持这一积极的参与姿态。

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俞飞龙
俞飞龙
作家,前《中国财富》执行主编
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