沈晓杰：回归“合理价格”，房价要大降三分之一

作者：沈晓杰来源：红色文化网 2013-05-02

回归“合理价格”，房价要大降三分之一

昨天，在中国政府网和各大新闻网站上，均刊登了国家有关房地产政策方面的最新文件——“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见”。一般人会认为，这就是几天前国务院召开的有关房地产市场政策措施的常务会议的正式文件。但细细读来，人们就会发现，两者之间已经出现了很大的“变数”。
其中“变化”最突出的一点，就是在该“意见”的第三条特别强调：“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”昨天各大网站在转发这份文件时，都在标题上突出了“合理价格”四个字。
如果笔者没有记错的话，这是近几年来在有关房价的国务院和部门的文件中，第一次对开发商提出的“合理价格”要求。很长一段时间以来，在“官方”的文件有关房价的论述中，人们听到最多的，大概就是“稳定住房价格促进房地产业健康发展”；甚至在房价“突飞猛进”远远脱离了普通市民的收入和负担水平后，一些房地产市场调控的“红头文件”上还犹如晋惠帝一般奢谈“抑制房价涨幅过快上涨”。房价上“合理价格”的提出，给“郁闷多年”、尤其是对房地产上救市“迷茫”和不满的百姓，有了一种“峰回路转”感觉。
实际上早在九八房改之初，当时的建设部长俞正声就再三强调：让百姓买得起房、买放心房，一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点，也是住房领域落实 “三个代表”中代表广大人民群众根本利益的重要内容。在官方媒体中，建设部也声称其多年来“一直把让百姓愿意买房、买得起房和放心买房作为实践‘三个代表 ’的一项重要工作来抓。”可惜随着这几年房地产市场的变化，尤其是房地产利益集团的影响力的日益壮大，“让老百姓买得起房”不仅从“红头文件”中消失的“无影无踪”，甚至还成了官员们的“禁忌”。
也许应验了那句“祸兮福所倚”的老话。处在“五六千点高位”中国房地产市场的“穷途末路”，使包括决策者和房地产大腕在内的“关联者”再次不得不屈从于“市场规律”。以价格的弹性努力“有效”的满足刚性的需求，激活最大的内需，商品住房的“合理价格”由此而生。
现在的关键问题，就是什么样的房价水平，才是“合理价格”。
要科学的计算出房价的“合理价格”，至少应该考虑4个方面的因素：第一，商品住房建设的真实成本；第二，房地产商合理的利润水平；第三，房价和居民的收入水平之比是否符合国际惯例；第四，中国城市土地的“全民所有”，有没有体现到房价之中。
关于商品住房的真实成本，“地产总理”任志强称是“老婆的胸罩”“露不得”。实际上，不管这中间有多少“见不得人”的“黑金”“贿金”，扯掉这块“遮羞布”也不是难事。在商品房建设的所有支出中，最大的两块一是土地出让金，二是造房的建安费。根据国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，到2007年一季度“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1702元，如果加权到全国城镇（土地出让金至少降低三分之一），再算上1.5倍的容积率，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，也只有756.8元（这还是高估的。算上从拿地到建房的周期，土地的成本就更低）。至于造房的建安费，前不久有建筑业的包工头自爆广州番禺为680元不到。我们高估全国城镇平均建房所需的建安费在900元左右（根据国家统计局资料，2004年中国城市中单位和个人“自建 ”的住房“竣工房屋价值”每平方米仅有468.32元；2006年我国农村农民住房每平方米的造价385.7元）；如果把其他方面的配套费和税费再加上，分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着，从全国城镇的平均住宅建造成本来说，现在开发商建房每平方米成本只有2156.8元。
知道了开发商真实的建房成本，下面的问题就是，房地产商搞商品住房的开发，他的利润率究竟应该在一个什么水平之上。有人说这应该由市场的供求来决定。此言谬矣。事实证明，中国的房地产市场是由开发商寡头完全垄断的，别的“自建房”和“合作建房”都为“非法”。缺失基本的竞争，开发商可以通过“囤地捂盘”来人为操控房价。而按照国际上的“行规”，商品住房建造的利润率一般都在3—5%左右。我国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊。所以，我国商品住房的利润水平也不应该高过10%。
第三，房价究竟应该多少才是合理，国际上早有“量性”的定论。这就是要看这个地方或城市的房价收入比（指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比）究竟是多少。那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。
这就告诉我们，国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。这里应该指出的是，欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多。。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。第二，在住房“质”的方面，他们的“含金量”就更是我们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋（单体别墅），买的房是装修好的，走进去就可住，不似我们拼了半天拿到的也只是毛坯房。就是在人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比比我们要低得多。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。首都首尔地区稍高，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。
按照国际惯例，当一个地方房价收入比超过5的时候，就被认为该城市房屋购买力“极低”；超过6的时候，就会被公认为属于房地产泡沫区；当房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
据此，我国的城镇居民的房价收入比最多也不能超过6，最好是6以下。更何况，依据我国的社会主义制度属性和宪法，国家的土地为全民所有。公民的居住成本理应比土地私有制下的国家要低得多。
综上所述，我国城镇居民的买房的“合理价格”，应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元（按此要求，开发商的利润也超过了10%）。
而这样的价格，比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平，低了三分之一左右。这表明，全国城镇的房价要回归到“合理价格”水平，至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。需要特别指出的是，由于各地情况的不同，大城市和沿海发达地区的房价下降的幅度应该更大，像北京上海等大城市房价要下降二分之一左右才能谈得上是“合理价格”；而西部等地区房价水平本来就不是很高的地方，下降的空间可能稍小一些。但核心只有一个，就是每个城市和地区的房价收入比，不能超过6倍。只有有了这样的具体的“定量”指标，我国城镇居民的房价回归到“合理价格”，才不会成为一句“空话和官话”。